Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной недвижимости, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник недвижимости.
В свою очередь лицевой счет оформляется на помещение, а не на собственника. Поэтому долги за ЖКУ остаются на собственнике за период владения им помещения. Исключением является начисления за капитальный ремонт, которые начисляются на помещение (п.3 ст.158 ЖК РФ).
С даты регистрации права собственности на помещение УК обязана открыть новый лицевой счет, где будет указан новый собственник и будет отражаться информация о его коммунальных платежах (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 11.02.2014 г. по делу № 33-1232/2014).
Таким образом, ограничить права собственника на распоряжение имуществом (заключения договоров купли-продажи, дарения и т.д.) никто не вправе.
На основании ФЗ от 26 июля 2019 г. N 214-ФЗ “О внесении изменений в ст.155 и 162 ДК РФ и ст. 1 ФЗ “О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон “О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях” введен запрет на передачу долгов за ЖКУ банкам и иным организациям (коллекторам), за исключением новой управляющей компании.
Вывод: в случае задолженности у собственника за ЖКУ он вправе осуществлять со своим имуществом любые сделки.